丁祖昱：上海土拍恢复，竞拍资金等变化明显

中新经纬6月2日电 题：上海土拍恢复，丁祖竞拍资金等变化明显

作者 丁祖昱 易居企业集团首席执行官

6月1日，昱上与上海解封同日重启的海土还有上海市2022年第一批次集中供地。

数据显示，拍恢拍资本次上海土拍共推出12个地区共计36幅地块，复竞土拍首日共成交20幅地块，变化成交总金额495.32亿元。明显另有16幅地块将于6月2日至6月8日陆续出让。丁祖

总体来看，昱上此次土拍国企业、海土央企、拍恢拍资民企、复竞混合所有制企业，变化以及地方国企均有参与，明显整体开局相对较好，丁祖各企业对市场预期相对偏乐观。

上海土拍恢复后显现出三大变化

从公告来看，上海本次首轮土拍出现了以下变化：

第一，取消了打分入围。公告地块均采用挂牌方式出让，有效申请人即为竞买人。

在此之前，上海土拍采取招挂复合的入围方式，先打分入围后才能出价竞拍，而这一次所有地块全部直接竞价，取消了打分入围环节。这就使得所有申请的房企都有机会出价竞拍。

第二，竞拍资金要求出现下降。一直以来，上海土拍资金要求堪称全国最高，本次土拍对监管账户的监管期限起始时间和封存资金金额作了调整，降低了企业参拍所需流动资金。以本次热门地块徐汇斜土路街道为例，起始总价43.2亿元，之前竞拍企业想要拍得该地块需准备56.16亿元，而现在只需准备47.52亿元，省下8.64亿流动资金。

第三，仅允许1人进场竞拍。受疫情管控影响，本次土拍每幅地块每个竞买人只能有1名人员进入现场交易厅室，因入场检测异常无法进入土地市场，或因在场内出现不适离场就医的，竞买人应自行承担缺席相关现场交易活动的相应责任。

从上海恢复土拍首日成交结果来看，共有16幅地块以底价成交。这16幅地块都仅有一名竞买人，竞买人直接为地块竞得者。 且16幅地块中有8幅位于临新片区，2幅位于普陀，2幅位于奉贤，1幅位于嘉定，1幅位于金山，1幅位于松江，1幅位于宝山。

首轮土拍诚意满满，上海拿地窗口期已至

上海今年的首轮土拍中，共有36幅涉宅用地，另有4幅城中村旧改地块，合计40幅地块，总出让面积约215.66万平方米，总起拍价超850亿元。

我们认为，本次上海首轮土拍诚意满满：传统上海市区出让地块数达到了4幅，其中有2幅位于内环，另外其他热门板块如闵行、青浦西虹桥、松江泗泾都加大了供应量。最终成功出让20宗土地，总成交金额为495.32亿元。

从结果来看，上海土拍恢复首日，整体开局相对较好，尽管经历了疫情和土拍延期，但并未对房企参拍拿地热情造成很大影响。

从参拍企业来看，大部分依然还是国企、央企占主导，其中临港新片区基本由本地房企收获。也有不少活跃房企，其中，大家房产作为浙系品牌房企，在上海土拍恢复首日夺得浦东惠南地块，在首拍第一场就成为整个市场的热点和关注。

上海同润则在国企和央企的夹击中突出重围，竞得浦东新场镇古镇地块。香港置地与、徐汇城投联手拿下徐汇区斜土街道地块，两者也是继2020年后再度出手，充分看出香港老牌英资地产企业对上海的发展信心。

近日，上海发布的《上海市加快经济恢复和重振行动方案》中提到：

适当增加2022年度建设用地计划，加大净增建设用地指标，支持保障各区重点产业项目用地需求。按照各区2022年低效建设用地减量化任务提前下达建设用地指标，加大周转指标暂借的支持力度。对于建设用地指标确有缺口的区，可由市级指标采取“直供”方式解决。

对公开招标拍卖挂牌方式出让的地块，加快建立线上交易机制。允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例。

可以预见，一直以高门槛著称的上海土拍，无论是从上海竞拍资金要求还是土拍规则、供应制度都将进一步优化，对于仍想在上海大有作为的地产企业而言，上海拿地的窗口期已然到来。

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